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中央政策重大变化 2017本土开发商将加速被挤出市场

http://www.0731fdc.com 2017年03月02日11:20:16 0731地产研究院 王义高

[提要] 按照中央要求,长沙失去与郑州竞争“中心城市”的地位,因为长沙城市仍然“太旧”,不符合现代人居环境、产业创新和参与全球化竞争的资格,为了加速成为中心,长沙必须加快“城市更新”。中央土地政策发生重大变化,是要把中心城市引入到“城市更新(旧改)”的新时代,土地供应将从“增量供应为主”演变为“存量供应为主”,一些中小开发商因为无法参与到大规模资本投入的“城市更新”大趋势中,从此被挤出房地产行业。

         从表面上看,广州、武汉和长沙土地拍卖再创新高,显示出中心城市房价仍然看涨,2017年房地产大趋势依然是一个好年份,但转型升级,去库存压力伴随着房地产涨势,开发商破产,外资和央企控盘度过这一年。两会开幕在即,土地政策的重大变化或许会成为最大看点。     1、土地政策或许将发生重大变化。     去年11月23日国土部召开的一个新闻发布会,出台《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》。     这份文件虽然是国土部制定的,但却经过了"中央全面深化改革领导小组"和国务院的审定,所以绝对是一份非常重要的文件。     这份文件的实质意义是:把中心城市建设引入到"城市更新(旧改)"的新时代,土地供应将从"增量供应为主"演变为"存量供应为主"。     由此带来了一系列新变化:开发商拿地方式将改变,开发方式将改变,利益格局将改变,城市价值体系将改变,房价结构、城市交通、教育资源布局等等都将发生巨大变化     具体来说,要参与城市改造,本土开发商机会不多,一是本土开发商实力遭质疑;二是,资金来源不足,三是设计理念,水平与外资和央企相去甚远。     我们必须强调,这一变化将主要在中东部的中心城市出现。基本可以预判,一大批中小开发商将被迫退出市场,市场集中度将进一步提高,传统老区房价面临价值再发现,很多居民会品尝到"天上掉馅饼"的滋味,一些拆迁户可能一夜暴富,利发国际段子传诵的"要想富,做拆迁户"梦已成真。     国土部告诉了我们此次"利益格局调整"的背景是什么?     改革开放30多年来,我国城镇化建设取得突飞猛进的发展,一批现代化城市兴起,城镇用地结构布局不断优化,土地利用效率不断提升。但在一些地方,由于历史的或现代化进程中的原因,城镇外延式扩张与存量土地低效利用状况并存,城市拥堵与开发并存。     一方面,城镇快速扩张占用大量耕地良田,土地开发强度过高,与资源环境承载力不相适应,以牺牲农用地为代价的城镇化模式出现重大问题;另一方面,城镇内部存在大量低效用地,盘活利用潜力巨大,集中表现在:一是布局散乱,容积率低、建筑密度低、投入产出率低,城市设计各自为政,缺乏综合配套;二是产业用地配置不合理,大量工业用地集中在黄金地段,有的还是淘汰类或禁止类产业,占据城市稀缺资源,各个城市区县(市)都搞自己的重复产业的开发区;三是旧城镇、旧村庄、旧厂房建筑危旧、设施落后、环境脏乱,群众意见大,生活便利性差;四是闲置浪费现象存在,个别地区甚至出现空城、鬼城,这些开发房产缺乏现代城市配套,有房无设施,有人无文化,无健康娱乐。     中国人均耕地面积非常低,只有1.5亩左右,不到世界平均水平的一半。有人预言,如果不严格保护耕地,中国的粮食的"自给率"将从2014年的87%,下降到2020年的79%,甚至很快会跌破60%。     根据2015年的统计数字,中国目前建设用地规模达到5.79亿亩,相当于耕地面积的28.6%。可见,控制建设用地是非常必要的,考虑到乡村集体土地的建筑,事实上可能突破35%,大量农田遭废弃,农田质量下降。     2、城市更新与人口成为城市发展关键     县(市)人口将加速流向大城市,中心城市。对于人口流失、或者增长缓慢的城市来说,不仅房价起不来,城市化质量,商业发展都会出现萧条,过去盲目搞什么新区、开发区,出现空前土地浪费,对于那些30到50万市(县)城市来说,就需要采取新的思路,要通过城市更新(旧改城),来提高低效土地利用率,提高县(市)水准,与发达城市,长沙中心城市水准看齐,这才是一些州市,县(市)的最佳出路。在一些地方房价起不来,建房质量差,设施配套成本高,过度开发已经毫无意义。     据国土部介绍,从2008年开始就选定广东省开展了节约集约用地试点示范省建设,推进"三旧"改造。据广东省调查统计,全省城镇低效用地370多万亩,改造后可节约土地超过100万亩,相当于全省4年的新增建设用地规模。     因此,我们建议全省,特别是利发国际如何进行高质量的旧城改造,提供土地和城市综合资源利用,长沙应该选定芙蓉区为"城市更新"试点区。     我们预判,未来大城市的楼市将发生两大变化:一是二手房交易量将超过新房;二是存量土地供应(旧改、城市更新)将超过增量土地供应。     3、本土开发商最难熬的时候开始了     城市更新思想的转变,对开发商的要求更高,中小开发商、本土开发商根本玩不起、耗不起,只能逐步退出市场。拿地的方式,土地溢价的分配方式等,都将发生变化。而且由于城市更新主要在旧区、中心城区进行,将给建成区带来新的价格刺激,房价继续上涨是必然趋势。旧改中还会带来配套设施的变化,教育资源的重新配置,交通格局和停车场地的变化,在很大程度上影响房价。     现在,长株潭轻轨亏损会持续相当长一段时间,城市走高密度发展之路,对应的交通方式将是"公共交通"而不是"个人交通"。未来停车位将越来越稀缺,长沙要通过城市更新解决静态交通问题。     如果你生活在机关大院,旧城区,密度低,那么你就有了盼头,说不定哪天你的房屋价值就因为城市更新陡然翻倍。     所以,未来研究城市规划,比研究上市公司的报表,更能让你赚钱,讲完上述基本格局的变化,炒股还是炒房由你自己决定。     总结:     对于2017年房地产走势?即将召开的两会或许会给其定下一个基调!一、二线主要城市的房地产市场存有泡沫,但其它地方的房地产市场却有严重的库存问题。中国四个一线城市(北京、上海、广州和深圳)和五个二线城市(天津、重庆、成都、武汉和厦门)房地产价格去年平均同比增长超过了20%,其它地方的房地产价格平均同比增长率仅仅为6%,但利发国际是个例外。按交易额来算,一线城市和二线城市的房地产市场占到了中国房地产市场的28%。鉴于中国房地产价格的表现以及城市之间的市场分化出现了如此大的一个分歧,中国房地产市场是否真存有大泡沫?我们认为,中国房地产泡沫形成不够充分,在相当一段时间内不会发生泡沫崩盘,并且中国完全有抵御风险,抗击泡沫的能力。          作者简介:王义高,湖南省政协委员、湖南省经济地理研究所副所长,教授。湖南省房地产开发协会首席经济学家,0731房产研究研究院研究员。
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